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法拍屋買賣流程
債權人聲請執行 → 法院收狀 → 民事執行處分案 → 執行處推事排定 → 書記官執達員執行查封 → 鑑價及函地政查封登記 → 向債權債務人及相關人詢價 → 公告及登報定期拍賣 → 第一次拍賣 → 第二次拍賣 → 第三次拍賣 → 應買公告 → 拍定或承受 → 查核增值稅 → 拍定人或優先承買權人繳納價金 → 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記 → 製作分配表 → 訂出分配日期 → 發款 → 拍定人聲請點交 → 命債務人自動履行 → 書記官現場履勘 → 強制執行點交 → 執行完畢

法院查封房屋房子後多久開始拍賣
第一次拍賣-法院所定的拍賣期日,依強制執行法第八十二條規定:「拍賣期日距公告之日,不得少於十四日。」同法第九十一條規定:「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應以該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書;其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。」依最高法院民國86年抗字第 1681 號裁判要旨:「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額,「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結前」聲明願承受,執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次(現最多至減價拍賣)拍賣期日到場,亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示,自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
第一次拍賣:如無人投標,就會降2成〔即打8折減價〕拍賣前會先公告14天。

拍賣公告各項事件
給付薪資強制執行事件,返還消費借貸款強制執行事件,履行契約強制執行事件,損害賠償強制執行事件,給付借款強制執行事件,強制執行法,清償債務強制執行事件,債務人所有不動產,拍賣抵押物強制執行事件,給付票款強制執行事件,清償票款強制執行事件,給付貸款強制執行事件,給付工程款強制執行事件等各項事件

拍賣公告內容
1 標的物-法拍屋所在地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
2 主要用途-法拍屋的主要用途。如果是自己居住,最好選擇住家。
3 土地使用分區-土地使用是以使用分區為準,通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
4 拍賣底價及保證金-土地與建築物合計的拍賣總底價,以及拍賣前要繳納的保證金。
5 拍賣絛件-法院是否進行點交。
6 拍賣時間地點-執行拍賣投標的時間與執行的法院。

拍賣公告範例
臺灣臺北地方法院公告(第一次拍賣)
發文日期:中華民國99年3月16日
發文字號:北院O98司OO字第00000號
主旨:公告以投標方法拍賣本院98年度司執字第00000號給付票款強制執行事件,債務人OOO所有如附表所示不動產有關事項。
依據:強制執行法第81條。
公告事項:
一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、拍賣最低價額、應買資格或條件及其他相關事項:均詳如附表。
二、保證金:應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進投標保證金封存袋內,將封口密封,不必向本院出納室繳納(投標書及保證金封存袋,向本院服務處購買,並應依投標書所記載之注意事項填載)。如果得標,保證金抵充價款,未得標者,由投標人當場領回。
三、閱覽查封筆錄日期及處所:自公告之日起,至拍賣期日前1日查封筆錄均揭示在本院民事執行處公告欄內。
四、投標日時及場所:99年00月00日下午2時30分起,將投標書連同保證金封存袋,投入本院民事執行處投標室標櫃內。
五、開標日時及場所:99年00月00日下午3時整在本院民事執行處投標室當眾開標。
六、鑑定照片僅供參考,投標人宜自行前往查看標的物現況。
七、拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權。
八、得標規定:以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人,如投標人願出之最高價額相同者,以當場增加之金額最高者為得標人,無人增加價額者,以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形,請參考投標書背面之記載。
九、交付價金之期限:除有優先承買權人須待優先承買權確定後,另行通知外,得標人應於得標後7日內繳足全部價金。逾期不繳,得將不動產再行拍賣,再行拍賣所得之價金,如果少於原拍賣之價金及費用時,原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受,其中1人逾期未繳足價金,全部視為廢標,再行拍賣之差額,由原拍定人連帶賠償。
十、其他公告事項:
(一)不動產如合併拍賣時,應分別列價,並均應達到底價,以總價最高者為得標。
(二)拍賣之不動產,如有開徵工程受益費,應依工程受益費徵收條例第6條第3項規定辦理。
(三)依平均地權條例第60條之1、農地重劃條例第36條、農村社區土地重劃條例第28條規定,重劃分配之土地,重劃工程費用、差額地價未繳清前,不得移轉。但買受人承諾繳納者,不在此限。
(四)投標人應攜帶國民身份證及印章,如委託他人代為投標,並應提出委任狀。代理投標為業務者,應由不動產經紀業指派具備經紀人員資格者為之。
(五)投標人如係外國人,應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。
(六)拍定後,如依法准由有優先承買權人優先承買時,所繳保證金無息退還。
(七)拍賣之建物含增建者,拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地,應買人自行查明解決,本院不代為處理。
(八)依農業發展條例第33規定,私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時,應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。
(九)拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅,依國民住宅條例第19條規定,其承購人居住滿1年後,始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅,則不受此限制。
(十)拍賣之土地如係土壤、地下水污染控制場址者,主管機關將依土壤或地下水污染整治法第11條、第14條之規定限制開發行為,如係土壤、地下水污染整治場址者,除得依前揭法規限制開發行為外,另將依同法第15條禁止處分,相關場址資訊得至土壤及地下水污染整治網(http://sgw.epa.gov.tw/public/index.asp)查閱。
十一、有下列情形之一者,應認為投標無效:
(一)於主持開標之法官宣示該不動產開標程式終結前,未提出地方法院民事執行處不動產投標須知第2、3、4點所示投標人、代理人之身份證件。
(二)投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人,但該受款人未依票據法規定連續背書。
(三)開標時投標人不在場,經主持開標之法官宣示該不動產開標程式終結前,投標人仍未到場。
(四)興建中農舍或興建完成之農舍,投標人資格未符合無自用農舍條件。
(五)其他本院投標書及地方法院民事執行處不動產投標須知(全文已公告在本處投標室旁辦公室外牆)規定投標無效事項。
十二、本件所定拍賣期日,如遇颱風過境,經台北市政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序,並改期拍賣。
十三、拍定(或承受或特拍應買)人應承擔拍定(或承受或准予應買)日至權利移轉證書取得前之地價稅、房屋稅。
十四、優先扣繳之房屋稅、地價稅算至拍定(或承受或特拍准予應買)日為止。但如有因拍定(或承受或應買)成立與否而爭執涉訟,致未能核發權利移轉證書時,則以訴訟確定日為止。

法拍屋點交
法院公告有點交之標購物,從取得權利後即得向法院申請辦理點交。
申請點交步驟 流程 時間
拍定 →  繳清尾款(拍定後一週內)→ 取得「不動產移轉証書」(繳尾款後7-10日內)→申請點交 (一般收到證書後即可申請)→法院發出點交通知-正本送債務人、副本送拍定人(一週後可收到)→限現住人自行搬遷交屋(十四日內)→ 未見債務人交屋再申請點交→ 法院發出定期履勘通知 一週後可收到(約 一個月)→履勘時再協調債務人交屋→申請再點交/(一週後再申請點交)→法院發出定期強制執行通知 一週後可收到(約一個月)

法拍屋不點交
無權佔用:拍定人於取得權利後,需另依民法之侵權行為提起訴訟,要求佔用人遷讓,必要時得另提起損害賠償之請求,以縮短佔用排除之時間。
租約:依民法『買賣不破租賃』之原則,如拍賣標的物有人承租,則拍定人需依原租約條件,將房屋出租給原承租人,等租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依強制執行法一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約,法院得辦理點交。
借用、抵債使用:其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同,屬民法侵權行為之排除。
優先購買權:依民法:共有物之共有人出賣其所有之部份時,他共有人有權依同條件優先承購之,而法院拍賣亦屬買賣行為之一種,故亦受其規範,即拍賣物之共有人如有意願依拍定價之同價位承購拍賣物,則原拍定人需將該權利讓與,取回投標金。

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